借名登記是什麼？律師告訴你法院常見的判斷標準！

一、 借名登記是什麼？

借名登記是指將自己（借名人）的不動產登記在他人（出名人）的名下，由自己（借名人）進行管理、使用及處分，而他人（出名人）同意借出名字的一種無名契約關係。此時不動產的真正所有權人，未必是借出姓名供登記的出名人（至多為不動產登記名義人），可能是當初購買該不動產的借名人。

二、 借名登記的發生原因？

之所以會有借名登記，是因為依據民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，不動產（包括房屋、土地）的移轉，原則上要在地政事務所辦理登記，才會發生效力（例外於繼承、法拍、徵收等情形，無須登記即發生移轉效力）。

而部分民眾則可能基於節稅、通過銀行貸款審核、取得特殊用地（例如農地、原住民保留地等）、夫妻或父母子女情誼、隱匿財產等目的，選擇將不動產登記於他人名下，而實際管理或使用仍為借名人，並非出名人，此種「名實不符」的情形即為常見的借名登記。

借名登記雖然時有所聞，但借名人往往僅會與出名人進行口頭約定，並不會訂立書面約定，導致不動產所有權究為何人，衍生不少爭議。例如：「借名人」可否向「出名人」主張返還不動產？「出名人」若將不動產出售，「借名人」可否求償？等問題，法院即有舉出若干判斷真正所有權人的判斷標準。

三、 借名登記的真正所有權人如何判斷？

借名登記情形下，如果發生不動產所有權歸屬何人之爭議（例如借名人要求返還房屋，卻遭出名人拒絕），借名人向法院請求出名人返還房屋所有權登記時，借名人作為主張權利的原告，就須負舉證責任，證明與出名人是借名登記關係，借名人始為真正出資購買不動產之人。

而法院判斷借名登記關係中，誰是真正所有權人，通常有以下標準：

1. 誰是真正出資購買不動產之人？

借名人應提出簽約文件、匯款證明、購屋金流等資料，或是房貸的貸款文件、歷次繳納房貸紀錄等資料，證明不動產確為借名人所購買。

2. 誰是不動產的繳稅人？

除了出資證明外，也可從實際繳稅人判斷誰是真正所有權人，例如：房屋稅、地價稅、土地增值稅等，借名人可提出繳稅紀錄證明為真正所有權人，否則沒必要代為繳稅等主張。

3. 誰是不動產的真正使用管理人？

借名登記的借名人有時為了避免遭查獲，可能簽約人、匯款人、貸款人、繳稅人等名義上均為出名人，則借名人亦可提出實際管理使用不動產的證明，例如：長期使用居住之證據、借名人將不動產出租的租賃契約、水電費或管理費之繳費紀錄、其他實際經營管理或使用的證據等。

此外，基於我國習慣多會由所有權人持有「不動產所有權狀」，故部分法院會以「何人保管所有權狀？」判斷誰為不動產之真正所有權人。

借名登記並非我國不動產登記的常態，判斷誰是不動產的真正所有人並非易事，並非提出其中一項證據，即可證明借名人即為所有真正所有權人，法院通常會綜合各項事證判斷。建議進行相關訴訟前，可以準備相關事證向律師諮詢，確認訴訟上是否得為有利主張。